前回「川崎」駅周辺を偵察した際に、現状のチェックリストの項目では評価しきれない部分が出てきました
これまでの偵察を踏まえ、このチェックリストを見直してみます
見直し後のチェックリストは下記の通り
新チェックリストで最高評価「センター北」と最低評価「川崎」を比べてみました
| 分類 | 項目 | セン北 評価 |
川崎 評価 |
備考 |
|---|---|---|---|---|
| 買い物 | 日用品店舗間が近く回りやすいか | ○ | △ | セン北：車道の上に歩道構築 川崎：長距離・信号分断多し |
| 品揃え十分激安スーパーはあるか | ○ | △ | セン北：ロピア | |
| 猫用品豊富な店舗はあるか | ○ | ○ | セン北：ペットエコ 川崎：Coo&Riku |
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| グルメ | 美味しい庶民的飲食店は多いか | △ | △ | 両方：チェーン店中心 |
| カフェ・喫茶店は多いか | ○ | ○ | 両方：そこそこある | |
| 環境 | 景観は良好か | ◎ | ✕ | セン北：街づくり協定 川崎：派手看板・ポイ捨て・落書き |
| 近場ジョギングコース環境 | ◎ | △ | セン北：グリーンマトリックス 川崎：多摩川汚い |
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| 災害リスクは低いか | ○ | ✕ | 川崎：地震、水害リスク高し | |
| 住居 | 家賃は割高ではないか | ○ | ○ | |
| 単身向け賃貸物件は多いか | △ | ○ | セン北：少ない | |
| 猫飼育向け賃貸物件はあるか | △ | △ | セン北：少ない 川崎：狭い |
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| 総合評価 | 殿堂 入り |
ナシ | ||
各分野で重要な項目から順に並べており、特に重要な評価項目は太字にしています
また、コインランドリーなどあまり差がつかない項目は削除し、差がつきやすい項目に統合し整理しています
重要項目だけ少し補足します
「日用品店舗間が近く回りやすいか」
この項目は要するに徒歩による回遊性です
たまに立ち寄る特別なお店ではなく、日常的に利用するお店に限り、徒歩でストレスなく回ることができるかどうかを評価します
「ストレスなく」というのは、お店間の距離が短く、車道による歩道の分断が少なく、また、回ることが苦痛にならない心理的快適さがあることなどを指します
セミリタイア生活用のため、普段使いしない意識高い系アパレルは日用品に含めません
「美味しい庶民的飲食店は多いか」
これは逆にたまに立ち寄る特別なお店の充実度を評価します
雑貨店なども加点してもよいのですが、通販で補えることが多いため、いったん飲食店を対象にすることにしました
セミリタイア生活拠点としての評価なので、高価ではなく手の届く範囲での贅沢ができるお店を対象とします
銀座、広尾、六本木などの高級料理・スイーツ店は評価対象になりません
「景観は良好か」
古いチェックリストでは評価されていなかった新規追加の項目です
景観条例など都市施策の有無により差が出やすく、また「住みたい」という気持ちに直接的に影響する最重要項目でもあります
デザインの優れた建物、よく手入れされた緑や水辺が多いほど高評価になります
派手できつい色使い、激しく点滅する電飾、高い位置の巨大な看板・広告が多かったり、緑や水辺があっても手入れされておらず、不法投棄や落書きなどで汚れていると低評価になります
つまり川崎駅周辺の下記のような景観は低評価です
こういったゴチャゴチャした感じが好きだという人もいると思いますが、派手な看板・広告は他より目立つためにあるので、制限がなければどんどん激しくなる傾向があります
そうすると集客目的の騒音、しつこい客引きの誘発、落書きやポイ捨てをしても目立たない、放置されやすい環境を醸成することになるのでダメです
単にきれい・汚いという印象以上に、買い物時の探し物・通行のしにくさにも影響するんです
センター北駅周辺の景観に関しては商業施設への景観協定もありますが、ジョギングコースの評価点でもあるグリーンマトリックスシステムの完成度が高過ぎました
複数公園をつなぐ緑道については下記 YouTube 動画が参考になります
ジョギング習慣がなければ直接的な評価点にはならないかもしれませんが、こういうところに住みたいと思いませんか？
「家賃は割高ではないか」
この評価項目は、単に家賃の安さをみるわけではなく、総合的な評価と家賃の高さのバランスをみます
安ければ安いほどよいとすると、とにかく地方の田舎に住めば良い、不便なのは我慢することでかろうじて人が住めればいい、ということになります
それだと家賃だけみればよくなってしまうので、家賃が高めでも、他の評価項目がそれ相応に高ければ、コスパ上問題なしと判断して高評価とすることにしました
家賃がほぼ市場原理で決まる以上、あまり穴場的な場所はなさそうだ、というのがこれまでの偵察による感触だからです
ただし、チェックリストの評価項目外の影響、例えば都心へのアクセスのしやすさや高級住宅街のブランドイメージなどによって家賃が高い場合、割高として低評価になります
すなわち豊洲、恵比寿、渋谷、田園調布、白金台、広尾などの街は割高判定で低評価です
「民度」みたいに、偵察で判断しにくく、普段の生活への具体的な影響がみえない概念は評価されません
高層建物の多い街は偵察対象外に
駅から子供服店が近い街を偵察しようかと思っていましたが、タワマンやオフィスビルなどの高層建物の多い「武蔵小杉」、「赤羽」、「川口」、「さいたま新都心」は、偵察に行かないことにします
おそらく偵察しても高評価にはならないだろうからです
